Betaalbaar wonen heeft een hoge prioriteit. Hieronder leest u welke activiteiten in 2019 bijgedragen hebben aan betaalbaar wonen.

Bij onze jaarlijkse huuraanpassing ontvingen huurders niet meer dan een inflatievolgende huurverhoging (1,6%). Huurders die op 1 juli een kale huurprijs boven de streefhuur (huurprijs na mutatie) hadden, kregen geen huurverhoging. In totaal ging het om 1200 huurders. We hebben in 2019 ook ons streefhuurbeleid gewijzigd. Hierdoor veranderden de streefhuurprijzen. Daarom hebben we eenmalig huurverlaging toegepast als de kale huur per 1 juli 2019 meer dan € 50 hoger was dan de streefhuur per 1 juli 2019. De kale huurprijs is voor die huurders verlaagd naar maximaal € 50 boven de streefhuur per 1 juli 2019. De gemiddelde huurverlaging was hierdoor voor 400 huurders ruim € 23,- per maand. We hebben géén inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Doorstroming van mensen met een wat hoger inkomen is namelijk geen doel, we willen graag deze mensen in onze buurten laten wonen. Het gaat ook om een beperkt aantal. Er zijn geen bezwaren ingediend tegen de huurverhoging.   

We passen energetische maatregelen toe om woningen energiezuiniger te maken. En om de woningen betaalbaar te houden, doen we dit in principe zonder een verhoging van de huurprijs. Het lagere energieverbruik levert de huurder een voordeel op in de woonlasten. Meer over hoe we onze woningen verbeteren leest u onder het thema duurzaamheid.

Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen op het juiste moment beschikbaar zijn, voor een prijs die ook past bij onze doelgroep. Dat vraagt om een transparante en rechtvaardige manier van woningtoewijzing, maar soms ook om maatwerk. Passend betekent ook het juiste woningtype bouwen en woningen aanpassen.

Passend toewijzen
In 2019 hebben we 99% van onze sociale huurwoningen passend toegewezen. Hiermee voldoen we ruimschoots aan de wettelijke norm om ten minste 95% passend toe te wijzen.

Bij het passend toewijzen is de slaagkans voor huurders erg belangrijk. Als deelnemende woningcorporatie binnen Woonkeus (gezamenlijke woonruimteverdeling regio Stedendriehoek) hebben we daarvoor een doel (percentage) gekregen per huurprijscategorie, waarvan we maximaal 10% punt mogen afwijken. In onderstaande tabel is te zien dat het ons in 2019 gelukt is om voor elke huurprijscategorie het gewenste aantal woningen toe te wijzen.

Reguliere toewijzingen
In 2019 hebben we 358 sociale huurwoningen (exclusief onzelfstandige kamers) toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar kwam, hebben we 77% toegewezen op de reguliere manier. Regulier betekent via Woonkeus, op basis van de toewijzingsregels zoals vastgesteld in het convenant Woonruimteverdeling. Het toewijzen gebeurde op basis van punten via het aanbodmodel en op basis van loting. We hebben 13% van de woningen (48 in totaal) toegewezen via loting. Met loting maken spoedzoekers meer kans op een woning. Daarnaast is er nog een categorie die via directe bemiddeling een sociale huurwoning kreeg. Als het gaat om de manier van toewijzen in 2019, ziet de verdeling in aantallen er als volgt uit:

Naast bovenstaande toewijzingen hebben we in 2019 ook 43 onzelfstandige woonruimtes toegewezen. Dit is voornamelijk studentenhuisvesting geweest. Deze toewijzing verloopt niet via Woonkeus Stedendriehoek, maar rechtstreeks door ons.

Urgentie
Huurders die urgentie krijgen hebben voorrang op een sociale huurwoning. De Regionale Urgentiecommissie Stedendriehoek geeft urgentieverklaringen af op medische of sociale gronden. Huurders kunnen bij elke aangesloten woningcorporatie urgentie aanvragen. In de tabel hieronder staan de aantallen woningen en de urgentie:

Reacties per woning
Gemiddeld reageerden 111 mensen op een van onze woningen. Directe bemiddelingen van nieuwbouwwoningen, onzelfstandige kamers en verhuringen aan bijzondere doelgroepen zijn hierin niet meegenomen. Deze aanbiedingen gebeuren een-op-een. Van de woningen die via het aanbodmodel en loting zijn toegewezen, staat in volgende tabel hoeveel reacties er gemiddeld zijn geweest per type woning.

Bijzondere toewijzingen
In 2019 kwam 23% van de toewijzingen tot stand via directe bemiddeling. In de tabel hieronder staan de verschillende bemiddelingsredenen, met daarbij het aantal verhuringen in Apeldoorn en Zutphen.

Wonen met begeleiding

De Opstapregeling biedt mensen die in een instelling hebben gewoond de mogelijkheid zelfstandig te gaan wonen met behulp van begeleiding. Als blijkt dat zelfstandig wonen mogelijk is, wordt het huurcontract omgezet naar onbepaalde tijd.

Daarnaast is in een aantal complexen woonruimte beschikbaar voor huurders die begeleiding en/of zorg krijgen. Zoals in de seniorenflat Gildenhove in Apeldoorn (jonge mensen met autisme die begeleid worden door ’s Heeren Loo) en in de Riperkamp in Zutphen (mensen met een lichte verstandelijke beperking die begeleid worden door Humanitas). Een deel van de woningen aan de Duivenlaan in Apeldoorn wordt verhuurd aan bewoners met een zorgvraag.  

Aanpassingen aan woningen
Als we woningen aanpassen of verbeteren, hebben huurders verschillende keuzemogelijkheden. Soms kunnen we opties tegen een kostendekkende huurverhoging uitvoeren. Bijvoorbeeld zonwering. Of als het onderdelen zijn uit het complexbeheerplan. Er zijn ook keuzes waarvoor huurders een eenmalig bedrag betalen. Bijvoorbeeld een afzuigkap of een extra keukenkastje.

Nieuwbouw
Passend wonen betekent ook het juiste woningtype bouwen, aansluitend op de behoefte, zoals is vastgesteld in het strategisch voorraadbeleid en de prestatieafspraken met de gemeente. In 2019 hebben we twee nieuwbouwprojecten opgestart en namen we er een in voorbereiding. Bij project Julianakwartier bouwen we 45 nieuwe gasloze grondgebonden woningen. We startten in het najaar van 2019 en verwachten de woningen in de eerste helft van 2020 op te leveren. De woningen vallen in huurprijscategorie 2 en 3. Bij complex St. Elisabeth in Zutphen zijn we in oktober gestart met de uitvoering van een grootschalige renovatie en het toevoegen van tien nieuwe woningen. De nieuwe woningen zijn naar verwachting medio 2020 gereed voor de verhuur. Vier van deze woningen vallen in huurprijscategorie 1 en zes in categorie 3. Voor het project vervangende nieuwbouw van 28 woningen aan de Bieshorstlaan en Scheurkamp in Warnsveld hebben we de omgevingsvergunning aangevraagd en de aannemer geselecteerd. 11 van deze woningen vallen in huurprijscategorie 1 en 17 woningen in categorie 2. De realisatie van dit project is naar verwachting in 2020.

Maatwerk leveren en sociaal incasseren

In 2019 zetten we de eerder ingeslagen weg naar het leveren van maatwerk bij financiële problemen voort. We proberen vroeg met de huurder in contact te komen door al snel op huisbezoek te gaan en een persoonlijk gesprek te hebben. Het aantal vorderingen naar de deurwaarder is hierdoor geminimaliseerd. Het voordeel hiervan is dat de huurder niet nog meer kosten krijgt. Daarnaast proberen we zo om niet alleen de problemen van nu op te lossen, ook mogelijke toekomstige problemen. Eerder stabiel zijn helpt bij het voorkomen van nieuwe schulden.

Innovatie Huurincasso

In 2019 heeft de afdeling Huurincasso naar oplossingen gezocht om innovatief bezig te zijn met het incassoproces en verbeteringen voor de huurder voor te bereiden. Dit heeft geleid tot aanpassingen die we in 2020 implementeren. We willen het voor de huurder zo eenvoudig mogelijk maken en op een goede manier met elkaar samenwerken aan het oplossen van huurachterstanden en aanverwante problemen. Moderne betaalmogelijkheden en een meer individuele aanpak leiden naar verwachting tot het nog verder terugdringen van huurachterstanden en ontruimingen. De achterstand van zittende huurders bedroeg ultimo 2019 0,56.

Ontruimingen

Minder zaken naar de deurwaarder en betere communicatie met de klant zorgden voor slechts één ontruiming in 2019. Daar waar we een vordering noodgedwongen toch aan de deurwaarder overdroegen, gaven we bij de Kantonrechter aan dat een ontruimingsvonnis bedoeld is om de huurder positief te bewegen hulp te accepteren. In alle gevallen heeft de Kantonrechter dit gehonoreerd en heeft er ook na een ontruimingsvonnis geen ontruiming plaatsgevonden.

Duurzaam wonen wil zeggen dat we voor kwaliteit gaan. Het vastgoed en de buurten waar dat vastgoed staat moeten op waarde blijven. Ook dit heeft een hoge prioriteit. Daarom hebben we in 2019 veel geïnvesteerd in het onderhoud en de kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit van buurten. Onder meer door het realiseren van energetische maatregelen.

De verbetering in bovenstaande EI-index konden we realiseren doordat we in 2018 zijn gestart met een nieuwe aanpak voor energetische projecten in combinatie met planmatig onderhoud. Na een uitgebreide selectieprocedure hebben we met vier partijen een intentieovereenkomst gesloten voor de projecten in de jaren 2018, 2019 en 2020. Met deze vernieuwde aanpak willen we de kwaliteit, de kosten, de inzet van de betrokkenen én continuïteit van het realiseren van de projecten zo goed mogelijk invullen. Binnen de vier intentieovereenkomsten hebben we diverse projecten voorbereid, opgedragen en in uitvoering gedaan. In 2019 ging het om circa 740 woningen. Dit gehele programma leidt ertoe dat we zowel in de gemeente Apeldoorn als in de gemeente Zutphen eind 2020 een gemiddeld energielabel B behalen bij onze woningen.

Van 31 eengezinswoningen aan de Ampèrestraat, Celsiusstraat en omgeving hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. We brachten dak-, spouw-, en vloerisolatie aan, vervingen enkelglas voor HR++ glas en plaatsten ventilatieroosters en zonnepanelen. Daarnaast herstelden we ook voegen, vervingen we goten en hemelwaterafvoeren en plaatsten we rookmelders.

Bij 63 appartementen aan de Koninginnelaan en omgeving hebben we het energielabel van gemiddeld label E naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen brachten we op zolder, in de spouw en onder de eersteverdiepingsvloer isolatie aan. We vervingen ook enkelglas voor HR++ glas en plaatsten ventilatieroosters en zonnepanelen. Daarnaast deden we het buitenschilderwerk, plaatsten we rookmelders en saneerden we asbest.

Van 13 (senioren)woningen aan de Archimedesstraat hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label B gebracht. Bij deze woningen isoleerden we het dak, vervingen we enkelglas voor HR++ glas en plaatsten we ventilatieroosters. We brachten ook vraaggestuurde mechanische ventilatie aan, vervingen goten en hemelwaterafvoeren en plaatsten rookmelders.

Bij 19 appartementen aan de Duivenlaan hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen brachten we dak-, spouw-, en vloerisolatie aan. We vervingen enkelglas voor HR++ glas en plaatsten ventilatieroosters. Het centrale ketelhuis hebben we gerenoveerd en verduurzaamd, onder andere met een warmtepomp en een zonneboilersysteem. Daarnaast deden we buitenschilderwerk, herstelden we voegen en plaatsten we rookmelders. Om de veiligheid te verhogen hebben we de hoofdentree en de vluchttrappen afsluitbaar gemaakt. Tot slot saneerden we hier ook asbest.

Van 37 woningen en appartementen aan de Schrijnwerkershorst en Touwslagershorst hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen isoleerden we de spouw, vervingen we enkelglas voor HR++ glas en plaatsten we ventilatieroosters. Ook hier hebben we het centrale ketelhuis gerenoveerd en verduurzaamd. Er is een WKK-installatie geplaatst die door een extern bedrijf wordt geëxploiteerd. Deze installatie produceert elektriciteit voor eigen gebruik door de bewoners. Verder schilderden we de buitenkant, plaatsten we rookmelders en saneerden we asbest.

Bij 149 woningen aan de Dorpersveld hebben we het energielabel van gemiddeld label C naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen vervingen we het enkelglas voor HR++ glas, plaatsten we ventilatieroosters en verbeterden we de kierdichting. We schilderden de buitenkant en saneerden asbest.

Van 11 woningen aan de Drapeniersdonk hebben we het energielabel van gemiddeld label C naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen brachten we dak- en vloerisolatie aan en vervingen we de mechanische ventilatie. We vervingen ook alle buitenkozijnen voor kunststofkozijnen, inclusief HR++ glas en ventilatieroosters. Daarnaast deden we het buitenschilderwerk, herstelden we voegwerk en saneerden we asbest.

Bij 48 woningen aan de Houtsnijdershorst hebben we het energielabel van gemiddeld label C naar gemiddeld label A gebracht. Het enkelglas vervingen we hier voor HR++ glas. We plaatsten ook ventilatieroosters en dichtten de kieren. Ook hier schilderden we de buitenkant en saneerden we asbest.

Van 78 appartementen aan de Archimedesstraat hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen brachten we isolatie aan op het dak, in de spouw en onder de eersteverdiepingsvloer. We vervingen ook het enkelglas voor HR++ glas en plaatsten zonnepanelen. Daarnaast is het dak gerenoveerd, voegwerkherstel uitgevoerd, buitenschilderwerk gedaan en zijn rookmelders aangebracht. We plaatsten ook brandwerende voorzieningen.

Bij 78 woningen aan Het Karnhuis, De Deel e.o. hebben we het energielabel van gemiddeld label C naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen vervingen we de PH-schuiframen voor nieuwe houten kozijnen, inclusief HR++ glas en ventilatieroosters. We plaatsten ook (gedeeltelijk) nieuwe dakramen en een vraaggestuurde mechanische ventilatie. Daarnaast schilderden we de buitenkant, herstelden we voegwerk en plaatsten we rookmelders.

Bij 29 woningen aan de Kruizemuntstraat en Schopenhauerstraat hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. Bij deze woningen isoleerden we het dak, waarbij we zonnepanelen plaatsten. We hebben ook de mechanische ventilatie aangepast of aangebracht. Daarnaast deden we het buitenschilderwerk, vervingen we de meterkast, renoveerden we de luifels bij de voordeur en saneerden we asbest.

Van 87 woningen aan Het Firmament en De Waterlei hebben we het energielabel van gemiddeld label C naar gemiddeld label A gebracht. We vervingen de houten gevelbekleding en een gedeelte van de ramen. Ook vervingen we al het enkelglas voor HR++ glas. We schilderden de buitenkant en reinigden de glazen luifels en betonnen elementen. We vervingen ook de dilatatievoegen en herstelden deels het voegwerk. In 2020 vervangen we de zonneboilersystemen voor zonnepanelen.

Bij 3 woningen aan de Berkenlaan hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. We isoleerden de vloer en de spouw. We renoveerden ook het complete dak van de bergingen, waarbij we ook het asbest saneerden. Ook hebben we nog gedeeltelijk het voegwerk hersteld.

Van 35 woningen aan de Dorskamp hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. We brachten vloer- en spouwisolatie aan en renoveerden en isoleerden het dak. We schilderden de buitenkant, vervingen goten en hemelwaterafvoeren, verwijderden schoorstenen en herstelden de voegen. We brachten ook vraaggestuurde mechanische ventilatie aan en plaatsten rookmelders.

Bij 59 woningen aan de Oostkreek en Westkreek hebben we het energielabel van gemiddeld label D naar gemiddeld label A gebracht. We vervingen al het enkelglas voor HR++ glas en ook de dakramen. We deden het buitenschilderwerk en herstelden de voegen.

Voor het traject CO2-neutraal in 2050 hebben we structureel extra budget opgenomen in de meerjarenbegroting. In 2019 hebben we voor 7 miljoen euro geïnvesteerd in energetische verbeteringen.

De kosten voor het onderhoud (exclusief aan onderhoud toerekenbare organisatiekosten) bedroegen in 2019 15,6 miljoen euro. In 2018 was dit 10,2 miljoen euro. Het planmatige onderhoud bedroeg 13,8 miljoen euro. Voor het jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud) is in 2019 1,8 miljoen euro aan kosten geboekt. Een specificatie vindt u in de toelichting op de winst-en-verliesrekening.

Wij beschrijven de eisen waaraan onze woningen moeten voldoen bij een nieuwe verhuring uitvoerig. Ons uitgangspunt bij de beoordeling is niet de oorspronkelijke, maar een goede staat van de woning. De gemiddelde kosten van het mutatieonderhoud bedroegen in 2019 1.444 euro per nieuwe verhuring. In 2018 was dit 988 euro.

Verdeeld over ons totale woningbezit werd in 2019 per woning gemiddeld 186 euro aan kosten geboekt voor een reparatieverzoek. Dat is iets meer dan in 2018, toen was dit 185 euro. Het gemiddelde is iets gestegen omdat aan de ene kant het aantal reparatieverzoeken per woning in 2019 licht is toegenomen (van 0,74 in 2018 naar 0,76 in 2019). Aan de andere kant zijn de gemiddelde kosten per reparatieverzoek afgenomen. Die zijn 244 euro in 2019 en waren 250 euro in 2018. 

Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor kleine herstelwerkzaamheden. Als huurders lid worden van ons Servicefonds nemen wij deze onderhoudsplicht over. Op 31 december 2019 was de abonnementsprijs voor het Servicefonds 5,30 euro per maand. Het budget servicefonds 2019 is (net) toereikend om de geboekte kosten te dekken.

In 2019 hebben we bij diverse woningen en woongebouwen planmatig onderhoud uitgevoerd. Meestal per complex, in een cluster of in een combinatie met energetische maatregelen. We doen dit om de technische kwaliteit van onze woningen op orde te houden. Daarnaast voorkomen we zo onherstelbare schade of veel klachten. Een voorbeeld van planmatig onderhoud is schilderwerk en het vervangen van dakbedekking. De kosten voor het planmatig onderhoud bedroegen in 2019 13,8 miljoen euro.

In 2019 hebben we op diverse plekken asbest gesaneerd. Bij nieuwe verhuringen, maar ook tijdens planmatig onderhoud of het toepassen van energetische maatregelen. En in een enkel geval bij een urgente situatie. De totale kosten voor het saneren van asbest bedroegen in 2019 circa 1,5 miljoen euro. Deze kosten vallen onder het planmatig onderhoud.

Bij complexen waar we warmte en/of warm tapwater collectief leveren was vanaf 1 januari 2014 de Warmtewet van toepassing. De wet schreef onder andere voor dat er een storingsregistratie bijgehouden moest worden rond de levering van warmte. De Warmtewet is gewijzigd per 1 juli 2019. Warmtelevering door corporaties en verenigingen van eigenaren vallen vanaf die datum niet meer onder de Warmtewet, maar onder het Besluit Servicekosten. In 2019, tot 1 juli, zijn er tien storingsmeldingen geweest.

Met contractonderhoud bedoelen we het onderhoud of reinigen van (collectieve) verwarmingsinstallaties, liften, automatische deuren, tuinen, keukenapparatuur, dakgoten, het riool en dergelijke. De kosten voor het rioolcontract brengen we per maand bij de huurder in rekening.

In 2019 gingen we met onze samenwerkingspartners in gesprek over de vraag: “Samen werken aan Vitale Wijken, hoe dan?” De kiem is daar gelegd voor het hernieuwd gezamenlijk optrekken in buurten en wijken van Apeldoorn. We stonden stil bij het vormgeven van samenwerken, maar ook bij concrete problematiek en casussen. De belangrijkste bevindingen zijn vastgelegd in een verslag.

De Woonagenda is in 2019 door de gemeente Apeldoorn vastgesteld en diende als basis voor de prestatieafspraken. Hierin hebben we, samen met corporaties en huurdersbelangenverenigingen, afspraken gemaakt over extra nieuwbouw van 135 sociale huurwoningen (naast de al vastgelegde 500 woningen), verduurzaming, nieuwe woonvormen en betaalbaarheid. In het tripartite overleg (huurdersbelangenverenigingen, gemeente en woningcorporaties) hebben we begin 2020 de prestatieafspraken voor 2020 vastgesteld en ondertekend. Normaal gebeurt dit eind van het voorgaande jaar, maar het proces liep enige vertraging op.

Ook hebben we in 2019 werk gemaakt van het verbreden en verstevigen van de contacten met de gemeente op beleids- en managementniveau. Er zijn nieuwe en betere afspraken gemaakt met de Stadsbank. Over de verduurzaming, de aanpak van overlast en de evaluatie van de urgentieregeling. Ook zijn gezamenlijke projecten opgepakt rond preventie van schulden en armoede (netwerkorganisatie Apeldoorn Financieel Fit), zwerfjongeren en het bouwen van extra woningen. Op bestuurlijk niveau hebben we de banden met de zorgorganisaties aangehaald.

In Zutphen maakten we ook prestatieafspraken. Daarnaast hebben we in Zutphen bijgedragen aan de Woonvisie die is vastgesteld in de gemeenteraad medio 2019. We doen mee aan de gesprekken over de verduurzamingsopgave en hebben samen met gemeente en Woonbedrijf Ieder1 ingezet op energiecoaches. We nemen deel aan ‘Klein Vaticaan’: het gebiedsoverleg waarin St. Elisabeth zich bevindt. We zijn ook partner in de netwerkbijeenkomsten rond wonen en zorg. 

In 2019 hebben HOG en Ons Woongoed besloten om toch niet één huurdersorganisatie te worden. De HOG vertegenwoordigt de huurders uit Zutphen/Warnsveld en Ons Woongoed de huurders in Apeldoorn. De HOG is een stichting en Ons Woongoed is een vereniging met 1.230 leden.

Met HOG en Ons Woongoed hebben we werk gemaakt van huurdersparticipatie. Bijvoorbeeld bij het herijken van het servicekostenbeleid, waarbij veel huurders zijn betrokken. Met een uitgebreide enquête (195 deelnemers, respons van 29,5%) en een bewonersbijeenkomst hebben we samen het beleid én de uitvoering besproken. Dit heeft geleid tot een verbeterplan.

Ook is het klantenpanel met huurders over vervanging van badkamer, keuken en toilet met de huurdersorganisaties voorbereid. Afgesproken is dat de huurdersparticipatietrajecten aanvullend zijn op de formele overlegstructuur die er is. In 2019 hebben we vijfmaal formeel overleg met elkaar gehad. Daarnaast hebben we meerdere malen overleg gevoerd in het kader van de prestatieafspraken, de nieuwbouw in Warnsveld, servicekosten en het huurbeleid. De huurdersorganisaties hebben geadviseerd op de volgende thema’s:  

• huurverhoging 2019
• aanpassing streefhuurbeleid
• reglement sloop, renovatie en groot onderhoud
• wijziging samenwerkingsovereenkomst Woonkeus
• herijken servicekostenbeleid
• klachtenafwikkeling van corporaties in de Stedendriehoek door het KLAC

Hieronder een overzicht van de belangrijkste activiteiten binnen VSW in 2019:

• vaststelling Woonagenda 2018-2021 door gemeenteraad
• organiseren gezamenlijk ‘Bod’ in het kader van de Woningwet, in 2019 toegesneden op inhoud Woonagenda
• procesmatige en inhoudelijke begeleiding prestatieafspraken en tripartite overleg
• beïnvloeden en relatiemanagement politiek (gemeenteraad & College) Apeldoorn:
  • verstevigen relatie raadsleden middels overleg over de Woonagenda
  • presentatie over het actuele thema's bij woningcorporaties
  • schriftelijke inspraakreactie op de nota algemene voorzieningen
  • twee bijeenkomsten voor verstevigen beleids- en managementniveau ambtelijk apparaat en woningcorporaties
• stakeholdersmanagement:
  • nieuwjaarsbijeenkomst in DokZuid
  • stakeholdersbijeenkomst 'samenwerken aan vitale wijken, hoe doe je dat?'
• besluit College om in 2020 een locatie voor Skaeve Huse (woningen voor personen die beter wat afgelegen kunnen wonen vanwege gedrag/ziekte) beschikbaar te stellen
• evaluatie zorgwoningen afgerond
• werkgroep duurzaamheid, gesprek over warmtevisie gemeente Apeldoorn en warmtenet Kerschoten
• afstemming (meerjaren) investeringsplannen gemeente en woningcorporaties
• afstemming vier zorgvastgoedvragen
• projectafstemming vraag en aanbod in wonen en zorg
• evaluatie bijzondere bemiddeling/opstap+
• vaststelling 'Reglement inzake sloop renovatie en groot onderhoud Apeldoorn'
• vaststelling 'Reglement tegemoetkoming renovatie en groot onderhoud in bewoonde staat'
• Verbeteren werkafspraken rondom aanbrengen Wmo-aanpassingen
• Apeldoorn Financieel Fit, ondertekening Armoedepact
• jaarlijks overleg met de gemeente en politie over het Hennepconvenant, voorstel voor wijziging gedaan
• ondertekening aangepast convenant Woonfraude (avg-proof)
• onderzoek werkwijze 'Welkom in de wijk', initiatief om vluchtelingen met verblijfsvergunning te laten integreren in Apeldoornse wijken
• afstemming strategisch voorraadbeleid, wijkfoto de Maten
• aanpassing overeenkomst Enserve inzake urgentieregeling

Ons Huis werkt samen met diverse zorginstanties:

• Atlant Zorggroep
• ’s Heeren Loo
• Humanitas
• Riwis
• Zorggroep Apeldoorn
• De Passerel
• Philadelphia
• Pactum
• Lindenhout

Dit zijn partijen die ook woningen en/of algemene ruimtes van ons huren. Daarnaast werken we samen met organisaties als Stimenz, Tactus, Leger des Heils en GGNet. In het convenant Sociale Wijkteams Apeldoorn is de samenwerking tussen de partners (woningcorporaties, zorgpartijen, politie en gemeente Apeldoorn) vastgelegd met als doel: “Het gezamenlijk invulling geven aan een integrale en samenhangende aanpak van de ondersteuning en hulpverlening aan huishoudens met meervoudige problematiek, waarbij cliënten onvoldoende bij machte zijn om zelf en/of hun sociaal netwerk voor oplossingen te zorgen."

In de ‘Samenwerkingsovereenkomst Opstapwoningen’ opgesteld door VSW, zorgorganisaties en de gemeente Apeldoorn liggen afspraken vast over het aantal opstapwoningen die we per jaar kunnen toewijzen en de manier waarop we dat doen. Zoals ook eerder beschreven bij het passend toewijzen, zijn opstapwoningen bedoeld om mensen die bij zorgorganisaties (intramuraal) verblijven kansrijk terug te laten keren in de maatschappij. In 2019 is de regeling uitgebreid geëvalueerd: met professionals en ook met mensen die gebruik hebben gemaakt van de opstapregeling. Ervaringen en resultaten zijn overwegend positief.  Ook in Zutphen wordt sinds 2018 gewerkt met opstapwoningen.

Er is veel vraag naar 'tussenvormen’ van wonen met zorg, waarbij mensen met dezelfde ondersteuningsbehoeften bij elkaar wonen en toch ook zelfstandig. Hierover maken we maatwerkafspraken met zorgpartijen. Zo hebben we in 2019 afspraken gemaakt met Philadelphia: vijf cliënten wonen nu begeleid in het complex aan de Duivenlaan, waar ook mensen wonen die worden begeleid door thuiszorgorganisatie Waalstad. Jeugdzorginstelling Pactum huurt nu negen kamers aan de Wilhelmina Druckerstraat.

We participeren ook in MijnWoningOpMaat in Zutphen en we nemen deel aan het overleg met alle binnen Warnsveld werkende zorgpartijen, waaronder Den Bouw.

Afgelopen jaar waren ongeveer 150 huurders van Ons Huis als vrijwilliger actief in hun wijk of buurt. Het werk van deze vrijwilligers is voor ons zeer waardevol. Ze zijn onze verbinding met de wijk en eigenlijk onmisbaar. In 2019 bedankten wij deze huurders voor hun inzet met een uitje in Zutphen. De actieve huurders werden vanaf verschillende locaties door medewerkers van Ons Huis opgehaald en naar Zutphen gereden. Vanuit ons woongebouw St. Elisabeth organiseerden we een rondvaart met fluisterboten door het mooie Zutphen met aansluitend een gezellige lunch in St. Elisabeth. De reacties waren zeer positief.

Voor St. Elisabeth in Zutphen hebben we een aantal jaren geleden het strategisch plan ‘Wonen met een Plus’ opgesteld. We hebben dit gedaan om in te spelen op een veranderende toekomst voor St. Elisabeth. Na het vertrek van Sutfene in 2018 gingen we een samenwerking aan met Allerlei. Helaas ging Allerlei in 2019 een half jaar na onze samenwerking failliet. Dat betekent dat we opnieuw op zoek zijn naar een dienstverlener. Een partij die invulling kan geven aan het restaurant, extra diensten kan organiseren, de coördinatie van activiteiten op zich kan nemen en de mogelijkheid voor ontmoeting kan organiseren.  

In 2019 zijn we gestart met de aanpassingen aan het woongebouw en de directe omgeving. Dit omvat het volgende:

• bouwen van extra woningen 
• groot onderhoud aan de gangen en de centrale hal
• energiebesparende maatregelen in de woningen
• uitbreiden van de centrale fietsenberging
• plaatsen van ondergrondse containers
• aanpassen van het terrein
• maken van een verbinding naar de achterzijde

De werkzaamheden lopen door tot in 2020.

In onderstaande tabel leest u hoeveel mutaties er waren in 2019. Het gaat hier om zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Op basis daarvan was de mutatiegraad in Apeldoorn 7,2%. In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 6,1%. In 2018 was dit respectievelijk 6,7% en 7,2%. De formule van de mutatiegraad is het aantal nieuwe verhuringen van bestaande huurwoningen ten opzichte van het totale aantal huurwoningen (exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woningen).

In de tweede helft van 2019 is het aantal huuropzeggingen relatief sterk gestegen. Door deze stijging is het een grotere uitdaging om alle woningen aansluitend te verhuren.

In 2019 hebben we de in 2018 ontwikkelde klantvisie vertaald naar en geïntegreerd in onze dagelijkse werkzaamheden. Door middel van verschillende activiteiten hebben we onze vier klantbeloften intern geïntroduceerd en onderdeel van ons dagelijks werk gemaakt. Onze klantbeloften:

• Ons Huis is duidelijk
• Ons Huis luistert naar u
• Ons Huis maakt het u makkelijk
• Ons Huis gaat voor in één keer goed

We hebben een plan gemaakt om deze klantbeloften vervolgens extern bij onze huurders en stakeholders te introduceren. We zijn gestart met het delen van onze klantbeloften met onze nieuwe huurders. In 2020 gaan we ze nog meer extern uitdragen.   

We hebben mooie stappen gezet op het gebied van onze dienstverlening:

• We plannen reparatieverzoeken rechtstreeks in bij onze aannemers.
• We leveren de woning aan de nieuwe huurder op ín de woning in plaats van op kantoor.
• We werken meer volgens ‘de bedoeling’ en lukt 'in één keer goed‘ niet, dan leveren we actief nazorg.

Ook onze digitale dienstverlening hebben we verder ontwikkeld. Zo hebben we ter voorbereiding op het huurdersportaal het zaakgericht werken geïntroduceerd. Dit betekent dat een aantal processen zijn gedigitaliseerd die voorheen op papier plaatsvonden. En we zien welke huurder ons belt en kunnen direct het dossier raadplegen.

Deze inspanningen resulteerden in meer tevreden huurders en een A-score op het onderdeel huurderstevredenheid van de Aedes Benchmark.

Op onze website is nieuws en (huurders)informatie te vinden. Huurders kunnen via onze website allerlei zaken regelen, zoals een reparatieverzoek indienen, overlast melden of huur opzeggen. In 2019 werd onze website 30.000 keer bezocht. Onze website wordt niet gebruikt voor het woningaanbod. Het actuele woningaanbod publiceren we samen met andere woningcorporaties in de regio op de website van Woonkeus Stedendriehoek. Daarnaast zijn we actief op Facebook, LinkedIn en Twitter.

Iedere twee jaar doen we een algemeen huurdersonderzoek. In 2019 deden we dit onderzoek niet.

We vragen huurders doorlopend naar de kwaliteit van de dienstverlening met enquêtes via telefoon en e-mail. Bij de enquête over reparatieverzoeken vragen we toestemming om terug te bellen als de klant aangeeft nog niet tevreden te zijn. Zo geeft de enquête direct aanleiding om het beter te doen. We meten de tevredenheid over reparatieverzoeken gescheiden van de tevredenheid over cv-onderhoud. Dit laatste hebben we uitbesteed aan een externe partij. De resultaten zijn doorgaans positief. Voor de onderdelen waarop we minder scoren zetten we verbeteracties in gang. De algemene rapportcijfers voor 2019 zijn:

We zijn aangesloten bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (de KLAC), de onafhankelijke klachtencommissie in onze regio. De KLAC neemt een klacht alleen in behandeling als deze eerst bij ons is ingediend en wanneer deze klacht niet naar tevredenheid van de huurder is afgehandeld. In 2019 heeft de KLAC één klacht ontvangen. We hebben deze klacht intern kunnen oplossen omdat deze nog niet eerder bij ons was ingediend.