Over 2019 hebben we een bedrijfsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor waardeveranderingen) verantwoord van 4,3 miljoen euro tegen 9,0 miljoen euro in 2018. De belangrijkste oorzaak van de afname van dit resultaat is de eenmalige piek in onderhoudskosten. Het totale bedrijfsresultaat wordt sterk beïnvloed door de waardeveranderingen van ons vastgoed. Deze waardeveranderingen leveren geen bijdrage aan de kasstroom en zijn door ons niet of nauwelijks te beïnvloeden. Ze hebben echter wel een grote invloed op de waarde van het vastgoed en daarmee op het resultaat.

Het totale (boekhoudkundige) resultaat over 2019 bedraagt 36,7 miljoen euro tegen  71,9 miljoen euro (na stelselwijziging) in 2018.

Hieronder analyseren we het resultaat ten opzichte van 2018.

Op basis van voor 2019 voorgeschreven richtlijnen voor verwerking en toerekening van kosten onderhoud/verbetering en beheer, is de toerekening van met name beheerkosten aan de verschillende activiteiten aanzienlijk gewijzigd ten opzichte van 2018.

Op basis van de in 2019 verschenen handreiking voor de verwerking van latente belastingen in de jaarrekening van woningcorporaties voor tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen heeft een stelselwijziging plaatsgevonden in 2019. De vergelijkende cijfers zijn op grond hiervan aangepast.

Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille nam af met 5,8 miljoen euro. De huren namen toe met circa 0,6 miljoen euro door met name de algemene huurverhoging. Hier tegenover staan fors hogere kosten van onderhoud (5,5 miljoen euro) en lasten verhuur en beheer (1,1 miljoen euro). De overige directe exploitatiekosten namen licht af met ruim 0,1 miljoen euro.

In 2019 en 2018 zijn nagekomen kosten van in eerdere jaren afgeronde projecten verantwoord. In 2019 is een nagekomen baat verantwoord in verband met verrekening van in het verleden verkochte kavels

Dit resultaat is sterk afhankelijk van het aantal en type woningen dat verkocht wordt en de boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) hiervan. In 2019 hebben we in totaal negen woningen verkocht (2018: 9). In 2019 hebben we geen teruggekochte koopgarantwoningen verkocht (2018: 3).

Deze kosten nemen af met bijna 1,5 miljoen euro, met name door de hierboven genoemde wijziging van kostentoerekening.

Deze post heeft het grootste effect op het uiteindelijke resultaat. Hierin is namelijk begrepen de waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie. De marktwaarde in verhuurde staat nam in 2019 toe met 47 miljoen euro tegen 70 miljoen in 2018. Dit komt enerzijds door marktontwikkeling, maar anderzijds door aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen. In onderstaande paragraaf ‘waardering vastgoed’ gaan we nader in op de ontwikkeling van de waarde van het vastgoed in exploitatie.

De in deze post begrepen overige waardeveranderingen namen verder af van negatief 3,7 miljoen euro naar negatief 13,9 miljoen euro. In 2019 is de onrendabele top (ruim 1,5 miljoen euro) van de projecten Bieshorstlaan/Scheurkamp (28 sociale huurwoningen) en van de tien extra nieuw te realiseren woningen in St. Elisabeth verantwoord. In 2018 bedroeg de verantwoorde onrendabele top nieuwbouw 2,3 miljoen euro. Daarnaast is ruim 12,6 miljoen euro verantwoord voor onrendabele verbeteringen die in 2019 zijn uitgevoerd of in 2019 zijn opgedragen voor uitvoering in 2020. Dit betreffen met name energetische verbeteringen.

De financiële baten en lasten verslechterden per saldo met bijna 50.000 euro. Dit is gevolg van een afname van de rentelasten van ongeveer 100.000 euro en 150.000 euro minder activering van rente op projecten in ontwikkeling.

Per saldo bedroeg de belastingdruk over 2019 1,8 miljoen euro tegen 4,0 miljoen euro (na stelselwijziging) in 2018. Doordat de fiscale waardering erg afwijkt van de commerciële waardering, ontstaan fiscaal totaal andere resultaten dan commercieel met de bijbehorende belastingdruk. De lagere belastingdruk ten opzichte van 2018 is met name het gevolg van de hogere onderhoudslasten. In 2019 is wel voor het eerst de rentaftrekbeperking (ATAD) van toepassing. Hierdoor ontstaat een extra belastingdruk van ruim 1,1 miljoen!

Ons aandeel in het resultaat 2019 van CV Heyendaal bedroeg 0,9 miljoen euro tegen 1,3 miljoen euro in 2018.

Op grond van de Woningwet waarderen corporaties het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde dient te worden bepaald aan de hand van het hiervoor uitgebrachte ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Hiervoor hebben we een Taxatie Management Systeem (TMS). We hanteren de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor woongelegenheden, MOG, intramuraal vastgoed, woonwagens en standplaatsen en parkeergelegenheden. Voor BOG hanteren we verplicht de full versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Dit omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de niet-DAEB tak. Dit vastgoed is integraal getaxeerd door een gecertificeerd taxateur.

Enkele argumenten die ten grondslag liggen aan de keuze voor marktwaarde als waarderingsgrondslag voor het bezit van woningcorporaties zijn:

• het maakt corporaties transparanter en beter onderling vergelijkbaar en ook beter vergelijkbaar met marktpartijen. Onder andere door de uniforme en beleidsvrije berekeningssystematiek. Ook geeft het inzicht in de verschillen in het behaalde rendement ten opzichte van het in de markt haalbare rendement.
• waarderen op marktwaarde stimuleert de professionalisering van de vastgoedsturing. We gaan de marktwaarde ook gebruiken bij besluitvorming over het bezit in het kader van het assetmanagement.

Jaarlijkse mutaties in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie worden verwerkt via het resultaat. Door deze systematiek is het resultaat jaarlijks onderhevig aan grote schommelingen. De waardeontwikkeling van het vastgoed wordt voor een belangrijk deel bepaald door marktomstandigheden en door de mutatiegraad van de betreffende waarderingscomplexen. Dit zijn factoren waar we niet of nauwelijks invloed op kunnen uitoefenen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen (puur het gevolg van gewijzigde marktwaarde) van de vastgoedportefeuille bedragen in 2019 positief 47,2 miljoen euro tegen positief 70,2 miljoen euro in 2018.

Op hoofdlijnen is de (per saldo) positieve waardeontwikkeling in 2019 van 47,2 miljoen euro als volgt te verklaren (in € miljoen):

Toelichting
Parameteraanpassingen a.g.v. validatie handboek zien op actualisatie van de markthuren en de disconteringsvoet op grond van de validatie van het handboek 2018 en parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen betreffen aanpassingen op grond van de actuele ontwikkelingen in 2019 van de macro-economische parameters, markthuren, leegwaardestijgingen, kostenniveaus en disconteringsvoet.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde:

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hiervoor is toegelicht. Dit omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.
In 2019 zijn definities verschenen van BZK, Aw en WSW voor onderhoud en beheer, die moeten worden toepast bij het bepalen van de normen voor onderhoud en beheer ten behoeve van de beleidswaarde. De definities zien ook op de inrichting van kostenverdeling binnen de functionele winst-en-verliesrekening, zodat de normen daarop aansluiten.
In het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ zijn in 2019 ook aanpassingen aangebracht die van invloed zijn op de ontwikkeling van de beleidswaarde ultimo 2019 ten opzichte van de beleidswaarde ultimo 2018.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap. Dit betreft bovendien de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd en in 2019 verder doorontwikkeld. Overeenkomstig de regelgeving is de ontwikkeling in de beleidswaarde ten opzichte van de indicatieve beleidswaarde ultimo 2018 toegelicht.
Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kan leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

• Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur.
• Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, die ultimo 2019 in de beleidswaardebepaling niet is aangepast ten opzichte van de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2019 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin we actief zijn. Dit ondanks dat door het in de beleidswaarde inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud) een lager risicoprofiel kan worden verondersteld.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie:

Per 31 december 2019 is in totaal 398 miljoen euro aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2018: 363 miljoen euro) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van ons beleid. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat onze doelstelling is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar zelf niet in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een zeer beperkt deel vervreemd. Daarnaast wordt bij mutatie van de woningen slechts in uitzonderingsgevallen de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijk onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde. Dit laatste vloeit voort uit onze beoogde kwaliteit- en beheersituatie.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt circa 410 miljoen euro. Dit verschil is als volgt te verklaren (x € 1.000):

Dit impliceert dat circa 71% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Verdere ontwikkeling van het waardebegrip beleidswaarde kan leiden tot verdere aanpassingen van de beleidswaarde in de komende tijd.

Het vermogen op basis van de jaarrekening 2018 bedroeg 546 miljoen euro (na verwerking stelselwijziging). Door het resultaat over 2019 van 37 miljoen euro nam het vermogen ultimo 2019 toe tot 583 miljoen euro.

Een groot gedeelte van het bezit van woningcorporaties is gefinancierd met aangetrokken leningen. Treasury vormt daardoor een belangrijk onderdeel van de financiële huishouding bij woningcorporaties. Doel van de treasuryfunctie is het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten, het aantrekken van benodigde financiering, optimalisatie van onze financieringsstructuur en het minimaliseren van de rentelasten. We namen een aantal organisatorische maatregelen om de treasuryfunctie goed te laten functioneren.

Op grond van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) hebben we een reglement Financieel Beleid en Beheer (verder: Reglement) vastgesteld. We hebben het Reglement opgesteld om ervoor te zorgen dat de financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht. Zo kunnen we onze volkshuisvestelijke doelstellingen blijven realiseren. In dit Reglement hebben we ook specifieke treasurybepalingen opgenomen met bepalingen uit de wet, die nader zijn uitgewerkt in het treasurystatuut. Eind 2019 hebben we dit Reglement geactualiseerd. Het geactualiseerde Reglement is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Ons beleid op het gebied van treasury is vastgelegd in het treasurystatuut. Hierin beschrijven we de organisatie van de treasuryfunctie, de wijze van besluitvorming, de verantwoording en de informatievoorziening.

Periodiek vindt overleg plaats over treasury-aangelegenheden in de treasurycommissie. De treasurycommissie bestaat uit de volgende functionarissen: manager Bedrijfsvoering & Financiën (voorzitter); directeur-bestuurder; controller en een extern adviseur (externe treasurer). De treasurycommissie handelt binnen de kaders van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan. De treasurycommissie is in 2019 viermaal bijeen geweest. Tijdens deze bijeenkomsten kwamen onder andere marktontwikkelingen, beschikbaarheid van financiering, borgingsplafond, liquiditeitsprognoses, schuldrest per verhuureenheid, beoordelingskader Aw/WSW en renterisico’s aan de orde. Bovendien zijn de voorgenomen transactievoorstellen besproken.

In het treasuryjaarplan beschrijven we onze belangrijkste treasury-acties voor het komende jaar. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de goedgekeurde meerjarenbegroting en meerjarenprognoses en wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Door goedkeuring van het treasuryjaarplan geeft de Raad van Commissarissen toestemming aan de directeur-bestuurder om, ten behoeve van de DAEB-activiteiten (en binnen de van toepassing zijnde externe en interne ‘spelregels’), financiering aan te trekken, tot maximaal het door het WSW afgegeven borgingsplafond. Acties die niet binnen de kaders van dit treasuryjaarplan vallen, moeten ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd worden. Uitzondering hierop zijn acties die een expliciet uitvloeisel zijn van het voldoen aan wet- en regelgeving. Daarvoor bestaat een informatieplicht aan de Raad van Commissarissen.

We moeten te allen tijde aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen. Hiertoe trekken we, indien noodzakelijk, leningen aan met borging door het WSW (mits ten behoeve van DAEB). Het WSW stelt borgingsruimte beschikbaar door middel van het door haar vastgestelde borgingsplafond. Dit borgingsplafond betreft het maximale bedrag aan door het WSW te borgen financiering, in het van toepassing zijnde jaar. De hoogte van het borgingsplafond is (mede) afhankelijk van de financieringsbehoefte conform de dPi-opgaaf. We ontvingen in 2019 een borgingsplafond van 233,8 miljoen euro voor ultimo 2020.

We kozen voor een administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB. In het door de Aw goedgekeurde scheidingsvoorstel is het volgende opgenomen:

• aan de niet-DAEB tak wordt een startliquiditeit toegekend van 0,75 miljoen euro
• de DAEB tak verstrekt een interne lening aan de niet-DAEB tak met de volgende modaliteiten:
  • hoofdsom 20 miljoen euro
  • aflossing ten minste 50% in 2021 en 100% in 2026
  • rente 4,15% op jaarbasis

Op basis van de huidige niet-DAEB prognoses wordt verwacht dat er geen financieringsbehoefte ontstaat in deze tak. Op dit moment is er echter wel een maatschappelijk discussie over de rol van corporaties in het ontwikkelen van middenhuur-woningen. Het is niet uitgesloten dat we op grond hiervan op termijn ook woningen in deze categorie ontwikkelen, waardoor er toch een financieringsbehoefte ontstaat. Overtollige middelen in de niet-DAEB worden hierom met ingang van 2018 niet meer als extra aflossing op de interne lening afgestort aan de DAEB-tak, maar door middel van een interne renteloze lening uitgeleend aan de DAEB-tak. Door deze lening direct opeisbaar te maken, kan hiermee (al dan niet gedeeltelijk) in toekomstige behoefte worden voorzien. Ultimo 2019 is 600.000 euro door de niet-DAEB-tak uitgeleend aan de DAEB-tak.

Onze langlopende schulden (inclusief het kortlopend deel) namen in 2019 toe met 8,3 miljoen euro. Ter financiering van de aflossingen en investeringen trokken we nieuwe leningen aan van 12 miljoen euro. In 2019 losten we 11,7 miljoen euro af op de leningen en namen we 8 miljoen euro op van de roll-over leningen. We hebben uitsluitend geborgde financiering. Het gemiddelde rentepercentage van de op 31 december 2019 aanwezige leningen is 3,73% (2018: 3,95%). De afname is het gevolg van de lagere rente op de nieuwe leningen en de roll-over leningen ten opzichte van de afgeloste leningen.

Het saldo liquide middelen nam in 2019 toe van 6,4 miljoen euro naar 8,4 miljoen euro. We hebben 3 miljoen euro kredietfaciliteit bij de huisbankier. Hiervan hebben we in 2019 geen gebruik gemaakt. Daarnaast hebben we twee roll-over leningen van ieder 5 miljoen euro die ultimo 2019 volledig waren opgenomen. Op basis van de meerjarenbegroting zijn de operationele kasstromen de komende jaren positief. Deze positieve kasstromen wenden we aan voor de financiering van (nieuwbouw- en duurzaamheid)investeringen.

Volgens ons treasurystatuut mogen rente-instrumenten worden ingezet om renterisico’s af te dekken. Het doel hiervan is dat lange rentevaste perioden mogelijk zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de onderliggende lening. Bovendien kunnen we op deze wijze flexibiliteit bereiken door het ontkoppelen van lening en rentelooptijd. Er zijn randvoorwaarden in het statuut opgenomen om risico’s te vermijden of te beperken. We hebben op dit moment geen derivaten.

We zijn belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting sinds 1 januari 2008. Onze aanslagen tot en met 2016 zijn definitief door de fiscus opgelegd. Met de fiscus corresponderen we nog over de te hanteren restwaarde voor de bepaling van de fiscale afschrijvingsmogelijkheden. De aangifte 2018 hebben we nagenoeg afgerond. Over te hanteren uitgangspunten vindt nog afstemming met de fiscus plaats. Ten opzichte van de schatting in de jaarrekening 2018 geven de huidige inzichten over de belastingjaren 2017 en 2018 een negatief effect van ruim 116.000 euro. Voor verschillen tussen fiscale en commerciële waardering zijn latenties gevormd, voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. De aanpassing van de toekomstige tarieven van de vennootschapsbelasting veroorzaakt (per saldo) een verbetering van de latenties van 348.000 euro.

Doordat over 2019 het operationeel resultaat voor waardeveranderingen incidenteel laag is, is ook de belastbare winst voor renteaftrekbeperking erg laag. Hierdoor zijn de gevolgen van de renteaftrekbeperking (ATAD) in 2019 fors. Ongeveer 4,5 miljoen euro van de rentelast is niet aftrekbaar. De vennootschapsbelasting is hierdoor ruim 1,1 miljoen hoger dan zonder de renteaftrekbeperking.

In 2019 hebben we de opgelegde verhuurdersheffing voldaan van 4,88 miljoen euro (2018: 4,67 miljoen euro). De totale belastingdruk (lokaal en rijks) bedraagt in 2019 ruim 2,5 maandhuren. Dit neemt naar verwachting nog verder toe, onder andere door de fiscale beperking van renteaftrek (ATAD). Hiermee worden we enorm beperkt in onze investeringsmogelijkheden.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw legde in 2019 geen saneringsheffing op. Voor 2020 tot en met 2024 dienen corporaties rekening te houden met een heffing van 1% van de huursom van de woongelegenheden. Voor ons betekent dit ruim 425.000 euro per jaar.

In de herzieningswet is bepaald dat toegelaten instellingen met ingang van 1 juli 2015 de kosten van het toezicht op de sector door de Aw moeten betalen. De kosten hiervan in 2019 bedroegen voor ons 36.000 euro.

Het WSW verklaarde in 2019 dat het risicoprofiel van Ons Huis ongewijzigd is en dat Ons Huis ingedeeld blijft in risicoklasse laag. Het WSW verklaarde dat Ons Huis een financieel gezonde corporatie is met een behoorlijke groeiopgave, waardoor de komende jaren sterk zal worden ingeteerd op de financiële buffers. Het WSW verzocht Ons Huis in 2020 binnen haar portefeuillestrategie een wensportefeuille te kaderen en de financieringsstrategie te actualiseren en beide documenten naast het (inmiddels toegezonden) treasuryjaarplan aan het WSW te verstrekken.

De Aw beoordeelt integraal woningcorporaties. Dit toezicht is gericht op governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van maatschappelijk vermogen. Het functioneren van de corporatie wordt hierbij in samenhang bezien en afgezet tegen wettelijke normen en beleidsregels en het risicoprofiel van de corporatie. De door Aw uitgevoerde basisbeoordeling gaf geen aanleiding een verdiepende beoordeling uit te voeren aangezien voor Ons Huis geen verhoogde risico’s blijken op alle beoordeelde onderdelen. De Aw heeft in 2019 de in 2018 door Aw uitgestelde governance-inspectie uitgevoerd waarbij onderzoek is gedaan naar de stand van zaken van de PDCA-cyclus en het intern controleplan, de inbedding van de controlefunctie, de competenties en de samenstelling van de RvC en de borging van de integriteit bij opdrachtverstrekking. De inspectie gaf geen aanleiding tot het wijzigen van het eerder afgegeven oordeel betreffende de governance van Ons Huis. De Aw geeft aan dat Ons Huis op hoofdlijnen voldoet aan de criteria voor good governance. De Aw geeft aan dat de kengetallen voldoen aan de wettelijke normen

Begin 2019 is het visitatierapport 2014 - 2017 uitgebracht.

De samenvatting van de resultaten van de uitgevoerde visitatie door Raeflex is:

Belangrijke verbeterpunten in onze ogen:

• De samenwerking met de gemeente kan op meer niveaus worden geborgd. We pakken de uitnodiging graag op om samen naar de toekomstige investeringsagenda te kijken.
• Met zorgpartijen gaan we graag in gesprek over het samen ontwikkelen van een visie op de woon-zorg-ontwikkelingen. Want wij onderschrijven het belang van samenwerking. Ook geven we graag (nog meer) aandacht aan de groeiende groep kwetsbaren en ouderen.

De door de commissie geschetste agenda voor de toekomst hebben we in 2019 opgepakt en vullen we in 2020 verder in. Het rapport is wat ons betreft niet alleen een rapport om trots op te zijn. Het is ook een aanleiding om actief en dichtbij door te gaan!

Vanaf 2019 beoordelen de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de risico's van corporaties op basis van een nieuw gezamenlijk beoordelingskader. De basis beoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s. Recent zijn de nieuwe ratio's en grenswaarden binnen het verticaal toezicht gepubliceerd.

Over 2019 bedraagt de ICR 1,4 (2018: 1,9). Dit voldoet precies aan de norm van WSW en Aw (1,4). In 2019 was de ICR incidenteel lager dan voorgaande en toekomende jaren door de eenmalige piek in onderhoudsuitgaven. Het langjarig gemiddelde voldoet ruimschoots aan de normen.

De solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) nam af van 50,1% eind 2018 naar 43,6% eind 2019, maar blijft ruim boven de norm van 15%. De afname van de solvabiliteit wordt met name veroorzaakt door de afname van de beleidswaarde. De reden van de afname is hiervoor beschreven in de paragraaf Analyse, onderwerp Beleidswaarde.

De Loan to Value, de verhouding tussen de uitstaande leningen en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie, nam toe van 50,3% eind 2018 naar 58,3% eind 2019. De huidige norm is <85%. Ook hier is de afname van de beleidswaarde de belangrijkste oorzaak. Afhankelijk van de ontwikkelingen rond het nieuwe en nog in ontwikkeling zijnde fenomeen beleidswaarde kan de norm nog wijzigen.

De dekkingsratio, de verhouding tussen de marktwaarde van zowel de uitstaande leningen en van het vastgoed in exploitatie, nam toe van 41,0% eind 2018 naar 43,8% eind 2019. De marktwaarde van de uitstaande leningen nam sterker toe dan het vastgoed in exploitatie . De norm voor de dekkingsratio is <70%.

De onderpandratio, de verhouding tussen de marktwaarde van de geborgde uitstaande leningen en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie in onderpand bij het WSW, nam toe van 39,3% eind 2018 naar 42,1% eind 2019. De marktwaarde van de geborgde leningen nam in 2019 sterker toe dan de marktwaarde van het vastgoed in onderpand bij het WSW. De externe norm is <70%.

In de Raad van Commissarissen, het managementteam en operationeel binnen onze organisatie is continu aandacht voor mogelijke risico’s en beheersmaatregelen om de risico’s te beperken of terug te dringen. In periodieke sessies bespreken het managementteam en het middenkader aanwezige risico’s en beheersmaatregelen en beoordelen ze welke aanvullende maatregelen nodig zijn. In het najaar van 2019 hebben zeventien medewerkers – waaronder de MT-leden - gedurende een aantal dagdelen de incompany training “Risicomanagement” gevolgd. Interne projectleiders weten vanuit een eerdere incompany training “resultaat gericht projectmatig werken” dat risicomanagement onderdeel is van projectmatig werken en passen dit steeds meer toe in de plannen van aanpak en tussentijdse voortgangsrapportages van onze interne projecten. Tijdens de bespreking van de meerjarenbegroting in de Raad van Commissarissen hebben we de uitkomsten van een risicoanalyse gepresenteerd. Deze risicoanalyse wordt gemaakt door middel van de Monte Carlo-methode. Hierbij zijn 200 scenario’s doorgerekend, waarvan de kans dat een scenario voorkomt voor alle scenario’s even waarschijnlijk is. Doordat in de meerjarenbegroting de ambities en prestatieafspraken op het gebied van nieuwbouw en energetische maatregelen (Routekaart CO2-neutraal) zijn ingerekend, neemt de kans toe (tot 30%) dat de (interne) financiële kaders (tijdelijk) niet worden gehaald. Gezien de middellange termijn waarop zich dit eventueel zou voordoen hebben we voldoende mogelijkheden om hier in voorkomende gevallen op te anticiperen en het beleid bij te stellen.

Door het afstoten van grondposities en het verkopen van kavels in de afgelopen jaren zijn de financiële risico’s uit hoofde van grondposities en projectontwikkeling laag.

De financiële situatie maakt het mogelijk een zekere mate van bereidheid toe te passen voor het nemen van risico’s en onzekerheden. Desondanks zijn en worden risico’s zoveel mogelijk vermeden. We drukken de risicobereidheid uit in een score van 1 tot en met 5, en geven per risico (op dezelfde schaal) aan wat de huidige risicoscore is. Hierbij geeft de risicoscore de huidige inschatting van het management weer van de mate waarin risico’s worden gelopen.

In onderstaande legenda is de risicobereidheid toegelicht:

De gekwantificeerde operationele risico's zijn niet in bovenstaand overzicht opgenomen.